给住房参考价画上一个句号
如之前《》分析所说，深圳向广州看齐。等深圳住房参考价“取消”确认有一天了，依照媒体报道和我自己的了解，是“取消”了，但没有发文。真假只能是等到第一单二手房贷款出来，才可辨别。所以，以下所有内容都建立在这一消息为真的基础上，如果为假，就当瞎胡扯。01首先把涉及到的一些概念弄明白。推敲本次深圳住房参考价政策调整，不是“取消”，是“脱钩”，所以我“取消”打了引号。2021.2.08出台的住房参考价仍然是存而不废，但是和银行放贷“脱钩”了，不再作为银行核定房价的依据。银行放贷依据转为“网签备案价/评估价孰低”，这个指的是深圳2018年出台的“三价合一”政策——“以网签备案合同价和房屋评估价的最低值作为计算基础确定贷款额度”。大家就直接就理解为，回到住房参考价之前的状态（2021.2.08之前）就好了，以前咋干，现在还咋干。这么调整完了之后，它的意义有三个。其一，住房参考价事实上已结束。这个大家都懂，住房参考价的威力在于它成了银行发放贷款的依据，变成了“去杠杆”，相当于提高首付。越是差价大的楼盘，对首付的提高越猛。现在和银行放贷“脱钩”，等于是回到了之前的状态，商业银行没有动力继续使用这个工具。其二，深圳是全国最后一个事实上“取消”了住房参考价的城市。它是最先推出这个政策的，却是最后一个取消的。自2021年2月起，全国一共有15个城市出台了住房参考价，北上广深等等，但是，深圳是执行这个政策最狠、执行时间最长的城市。最早退出这个政策的是西安，去年7月4日，西安宣布暂停发布住房参考价，业主挂牌“尊重卖方意愿”。在深圳之前最后一个退出的城市是上海，在3月27日，上海放开二手房的真实报价。从这个角度上说，深圳退出住房参考价，意味着这个政策在全国范围内非正式的“寿终正寝”，退出了历史舞台。其三，这显示深圳先前的“逐步放松”政策在继续。我们在《》这篇文章里讲过了。但还是有一个重要的提醒，政策似乎是留了后手。住房参考价事实上是架空了，但是“存而不废”，主管部门没有发文，这让它看起来像动态调整。假如接下来房价反弹的快，那么这个“挂钩”再度重启也很容易，这给管理部门未来的房价调控留下了进退裕如的空间。所以，好像我们也不要高兴的忘乎所以。02关于深圳这个住房参考价，买卖双方可谓是已经被折磨得不行了。从去年就一直传来传去，隔三差五来一波，经常是有些人觉得自己掌握了内幕，搞得人们一阵阵热血沸腾。结合着这次，我倒是认为它再一次显示，不做政策预测的重要性。为什么这时候“取消”住房参考价？面对这样的问题，我是不知道，有些观点强作解人，下意识的为政策辩护，讲什么目的达成，房价调控目标达成所以退出了云云。很无趣，面对一个本来就是 “错”的东西，解释那么多做什么呢？说使命完成，其实早完成了。深圳从去年开始，房地产就不是担心大涨而是一直在大跌了。政策逻辑和经济逻辑是两个完全不相同的逻辑，前者关注的是民情舆论，注定是短期。后者关注的是市场规律，多数时候未必为公众所懂。如果我们要在这个房地产市场混，并且想赚到钱，是必须要学会抛掉短期逻辑的，它会让你的动作完全变形。我不关心这个参考价怎么取消，知道它不能持续，做出这一点基本判断，就足够你“做对”了。基于这一点，深圳做的是对的，虽然迟，但是对。参考价一晃眼已经搞了2年，不是今天它调整了我们说是对的，而是它一开始推出的时候，就不那么的“对”。从市场的反馈看，可以用一片欢呼来形容，这个我认为是“民间真实的呼声”。参考价是一种“价管”，两年来在显著“平抑”市场的同时，也带来了副作用（这部分还更大一些）。这个副作用一是，造成了二手房事实上丧失了流动性——大部分时间里二手房成交量不到2000套，价格的涨跌是市场结果，但是锁死流动性绝不是任何政策的推行目标。你不能通过不让人们贷款买二手房来实现市场的稳定——在按揭贷款是一项居民权利的条件下。除非你永生永世不买房，否则，这最终是对所有人的影响。副作用二是，价管造成了二手房价格信号的扭曲乃至消失。因为参考价的存在，所有中介机构的APP全都下架了真实的二手房成交价，导致整个市场如同“瞎子摸象”。我曾经提醒过这一点，价格信号的扭曲，最终反噬的不仅是市场主体，还包括政策部门，因为官员们也掌握不到真实的价格信号了，久之一定会导致巨大的政策偏差。所以，脱钩了，最重要，让住房参考价回到它应有的位置——真的是变成一个“价格参考”。我知道，有些人是欢呼并希望参考价一直这么搞下去。在我先前写参考价的诸多文章里，他们多次表达过这样的看法，希望参考价越狠越好，调控越猛越好，最好是让买房人全都站在山岗上。我想他们从来也没看懂我在讲什么，或者说也不愿意听你在讲什么。但过去这几年，他们如愿了，但结果许多人连工作都没了，境遇比先前更差。就让时间来解释这一切吧。03参考价“取消”影响有多大？有人担心房价会不会又重新开始上涨，“业主含泪反价100万”的梗会不会出现？不需要担忧价格反头大涨。参考价“脱钩”的确是一个相当大的“利好”，但更多会表现在成交量上，会促进二手房的流动性，有助于巩固目前市场的“温和复苏”。在价格上面，市场主流楼盘的调整方向，该怎样还是会怎样——或者说，单是参考价“脱钩”，对房价的提振效应很小。主要原因是，市场自身的调整在参考价“脱钩”之前已经完成触底，无论是量还是价。进入2023年，深圳市场已经在“温和复苏”，3月份二手房成交接近4000套，基本回到2021年5月前，这是在参考价依然维持最高压的状态下实现的。促使这个成交量出现的原因有两个，一个是整体市场情绪面的转暖。但更重要的原因是，价格的调整贴近了参考价。这个政策执行2年，有超过8成的二手房成交价偏离值在10%以内乃至低于参考价。市场主流价格到了这个位置，可以说有没有参考价，对于买家而言，结果都一样了。也就是说，市场成交的量价水平，已经显示没有参考价之后的状态，没有参考价，市场的真实杠杆水平还是如此，不会有显著的波动。当然，业主一定是有“反价的冲动”，也许在一定程度上会推高当前的价格水平（尤其是原本价格偏差巨大的豪宅市场），但是市场最终能否持续承接，还需要观察其它方面的条件。今天的市场调整烈度，单单是参考价的“取消”，是断然推不起来的。这个“其它方面的条件”，一是经济增长及市场信心方面，依然是不乐观，原先我们说的市场的“三大压制”，现在只是去掉了1个半。疫情没了，政策复位了，为什么大家还是不买房？据我观察，今天的买房人，无论刚需或豪客，对后市的看法，并不是悲观，也并不是乐观，而是惶惶不安。那种巨大的不确定感，要扭转回来看来还需要加大力。二是供应方面，大的改变在发生。这个我多次提过了，2020年以来深圳拼了老命增加供应、提高公占比，规模是过往40年所未见。这个现实之下，如果业主反价快，买家会继续停留在“价格更低的新盘市场上”，尤其是那些（准）现楼新盘。三是信贷方面，首付和利率依然太高。本轮市场的调整烈度远惨于2008，但救市政策又远弱于2008。今天深圳的首套利率依然高在4.6%，二套首付依然高在5成以上。虽然有一小部分人群可以通过经营贷拿到3.5%左右的利率，但是大部分买房人都没有这个条件。想让人买房子提振经济，目前的信贷条件还不够好。这些还没有加入上面讲的，参考价还可以“卷土重来”。整体来说，我们还是维持市场继续“温和复苏”的判断——即便是4月成交复又下滑，即便是参考价不取消，这个判断也不变。不需要悲观，也不要太乐观。如同先前郁亮所言，没有“狂飙”，也没有“倒春寒”。最后一句话，有必要写在参考价退出历史舞台之际。这样的政策到底是不是成功？我能理解，不同的人群对此有巨大分歧。但我坚持自己的看法不变：政府并不比市场更知道什么才是合理价格。这一切的调整干预，尤以新盘限价、二手房参考价为巅峰，核心特征都是这一点。价格是无法计划的，就是大数据如斯的时代，就是房价真会如葱的未来时代，也是无法计划的。违背这一点，早晚还会回来。
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